회원가입
계정 찾기 다시 시도 아이디 또는 비밀번호가 일치하지 않습니다!

오원식 모기지 칼럼

Ohsteve
ACDF642C-20F9-4F5A-B2BB-EDCD8F3AE29E
56462
Y
메뉴 닫기
오늘 방문자 수: 41
,
전체: 173,120
오원식 모기지
Limetree Financial
647-668-5315
[email protected]
메뉴 열기
Ohsteve
오원식
91614
9186
2021-10-14
모기지 상환 기간

 

모기지를 받을 때, 이자율과 함께 월 납부금액을 산정할 때, 사용되는 요인이 바로 Amortization입니다. Amortization Period란 모기지 대출을 전액 상환하기까지 걸리는 기간을 뜻하며, 일반적으로 25~30년을 선택하지만 은행에 따라 5년에서 35년까지 선택이 가능합니다.

상환기간의 결정은 총 대출기간 동안 이자를 얼마를 내게 될지 결정하게 되는 굉장히 중요한 사안이기도 합니다. 상환기간이 길수록 월 납부 금액은 적어지지만, 길어진 상환기간에 비례하여 내게 되는 이자가 많아지게 되며, 이에 반해 기간이 짧아지면 내야 하는 총 이자 금액은 저렴해지나 월 납부금액이 올라가게 되므로 본인의 상황에 맞게 선택을 해야 합니다.

예를 들어 연 2.5%의 이자율로 30만불의 모기지 대출을 받게 될 때, 월 납부금액과 상환기간 동안 내게 되는 총 이자비용의 차이는 다음과 같습니다.

모기지 금액

상환 기간

월 납부 금액

총 이자 금액

$300,000

5년

$5,322.50

$19,350

 

10년

$2,826.33

$39,160

 

15년

$1,998.54

$59,738

 

20년

$1,587.82

$81,077

 

25년

$1,343.90

$103,169

 

30년

$1,183.35

$126,005

 

35년

$1,070.41

$149,572

 

위에 표에도 알 수 있듯이, 상환기간이 늘어남에 따라 월 납부금액이 줄어들지만 그와 반비례로 상환 기간 동안 내야 되는 이자의 총액이 많이 발생하게 됩니다. 대부분의 사람들이 선택하게 되는 25년과 30년의 상환기간 차이만 봐도 월 납부금액은 $160 줄어드는 반면 추가되는 5년동안 약 2만3천불의 이자를 더 내게 됩니다.

또한 모기지는 같은 금액을 매달 지불하기 때문에, 매년 납부하게 되는 원금과 이자의 금액들이 달라집니다.

예1) 30만불 모기지의 연2.5% 이자율 25년 상환시 매년 지불하는 이자와 원금의 변화

 

Beginning Balance

Interest

Principal

Ending Balance

1

$300,000.00

$7,400.19

$8,750.01

$291,249.99

2

$291,249.99

$7,178.91

$8,971.29

$282,278.70

3

$282,278.70

$6,952.03

$9,198.17

$273,080.55

4

$273,080.55

$6,719.45

$9,430.75

$263,649.79

5

$263,649.79

$6,480.95

$9,669.25

$253,980.53

6

$253,980.53

$6,236.41

$9,913.79

$244,066.76

7

$244,066.76

$5,985.71

$10,164.49

$233,902.29

8

$233,902.29

$5,728.70

$10,421.50

$223,480.77

9

$223,480.77

$5,465.13

$10,685.07

$212,795.70

10

$212,795.70

$5,194.90

$10,955.30

$201,840.43

11

$201,840.43

$4,917.89

$11,232.31

$190,608.11

12

$190,608.11

$4,633.84

$11,516.36

$179,091.75

13

$179,091.75

$4,342.62

$11,807.58

$167,284.16

14

$167,284.16

$4,044.00

$12,106.20

$155,177.97

15

$155,177.97

$3,737.86

$12,412.34

$142,765.63

16

$142,765.63

$3,423.97

$12,726.23

$130,039.41

17

$130,039.41

$3,102.15

$13,048.05

$116,991.35

18

$116,991.35

$2,772.18

$13,378.02

$103,613.34

19

$103,613.34

$2,433.88

$13,716.32

$89,897.01

20

$89,897.01

$2,087.01

$14,063.19

$75,833.82

21

$75,833.82

$1,731.38

$14,418.82

$61,414.99

22

$61,414.99

$1,366.76

$14,783.44

$46,631.53

23

$46,631.53

$992.89

$15,157.31

$31,474.22

24

$31,474.22

$609.58

$15,540.62

$15,933.61

25

$15,933.61

$216.59

$15,933.61

$0.00

 

예2) 30만불 모기지의 연2.5% 이자율 30년 상환시 매년 지불하는 이자와 원금의 변화

 

Beginning Balance

Interest

Principal

Ending Balance

1

$300,000.00

$7,422.42

$6,801.90

$293,198.06

2

$293,198.06

$7,250.40

$6,973.92

$286,224.11

3

$286,224.11

$7,074.04

$7,150.28

$279,073.80

4

$279,073.80

$6,893.21

$7,331.11

$271,742.67

5

$271,742.67

$6,707.81

$7,516.51

$264,226.14

6

$264,226.14

$6,517.73

$7,706.59

$256,519.54

7

$256,519.54

$6,322.87

$7,901.45

$248,618.04

8

$248,618.04

$6,123.04

$8,101.28

$240,516.73

9

$240,516.73

$5,918.18

$8,306.14

$232,210.55

10

$232,210.55

$5,708.14

$8,516.18

$223,694.32

11

$223,694.32

$5,492.75

$8,731.57

$214,962.73

12

$214,962.73

$5,271.94

$8,952.38

$206,010.33

13

$206,010.33

$5,045.56

$9,178.76

$196,831.54

14

$196,831.54

$4,813.44

$9,410.88

$187,420.63

15

$187,420.63

$4,575.42

$9,648.90

$177,771.73

16

$177,771.73

$4,331.44

$9,892.88

$167,878.82

17

$167,878.82

$4,081.28

$10,143.04

$157,735.74

18

$157,735.74

$3,824.76

$10,399.56

$147,336.16

19

$147,336.16

$3,561.78

$10,662.54

$136,673.59

20

$136,673.59

$3,292.16

$10,932.16

$125,741.37

21

$125,741.37

$3,015.68

$11,208.64

$114,532.70

22

$114,532.70

$2,732.25

$11,492.07

$103,040.58

23

$103,040.58

$2,441.60

$11,782.72

$91,257.84

24

$91,257.84

$2,143.65

$12,080.67

$79,177.13

25

$79,177.13

$1,838.14

$12,386.18

$66,790.92

26

$66,790.92

$1,524.91

$12,699.41

$54,091.49

27

$54,091.49

$1,203.76

$13,020.56

$41,070.90

28

$41,070.90

$874.51

$13,349.81

$27,721.04

29

$27,721.04

$536.89

$13,687.43

$14,033.59

30

$14,033.59

$190.76

$14,033.56

$0.00

 

상환기간의 결정에는 20% 이하의 다운페이를 할 경우 의무적으로 구매해야 하는 모기지 보험 (Mortgage Default Insurance)의 영향을 받기도 합니다. 모기지 보험을 구매해야 하는 경우, 선택할 수 있는 최대 상환기간은 25년으로 줄어들게 됩니다.

현재 거의 대부분의 대출 기관에서는 25년 이하의 상환기간과 25년을 초과한 상환기간에 대해 0.1% 정도의 이자율 차이를 두고 대출하고 있습니다. (25년 이하의 상환기간이 0.1% 정도 저렴함)

이처럼 모기지를 얻을 때, 이자율 외에도 납부 금액과 이자로 내야 되는 금액을 결정하게 되는 가장 중요한 요인 중 하나가 상환기간이며, 그 기간에 따라 상당히 큰 금액이 차이가 나게 됩니다. 만약, 모기지를 빨리 갚을 계획이 있고, 이자를 많이 지불하기 꺼려하시는 분들은 상환기간 선택을 신중히 하시기 바랍니다.

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
91295
9186
2021-09-30
모기지 진행시 참고사항

 

 모기지를 얻기 위해 전문가와 상담을 하게 되면 모기지 전문가들은 대출 희망자들의 정보를 최대한 수집해서 그 사람에 맞는 최적의 이자율과 상품을 선택하는 데 도움을 주게 됩니다. 고객이 느끼기에는 ‘왜 이런 것까지 물어보지?’ 라는 생각이 들기도 하지만 이러한 정보들은 때론 모기지 상품 선택에 있어서 중요한 역할을 하게 되기도 합니다.

모기지 신청에 있어서 최초의 모기지 Application 작성은 가장 기본이자, 중요한 절차라고 할 수 있는데, 대출에 관련된 신청 서류는 한 두 페이지 정도로 요약되어 제출 되고, 심사 때 추가적인 서류의 요청이나 질문을 할 수 있기 때문에 고객의 정보나 대출 주택에 관한 정보를 최대한 많이 알고 있는 것이 중요합니다.

모기지 대출 신청 시, 보게 되는 부분은 크게 4가지로 분류 할 수 있는데, 대출 신청인의 인적 사항 및 소득, 자산, 부채 그리고 크레딧, 주택에 관한 정보, 그리고 모기지 정보를 들 수 있습니다.

 

대출 신청인의 인적 사항

대출 기관에서는 가장 기본적으로 신청인에 대한 인적 사항을 체크합니다. 인적 사항에는 신청인의 생년월일, 결혼 유무, 거주지, 직업, 그리고 소득 정보 등이 들어가게 됩니다.

그 내용을 확인 하기 위해 Driver License 같은 사진이 있는 신분증이 필요하고, 그와 동시에 Social Insurance Number 등도 같이 확인을 합니다. 만약 이혼을 했거나 신분의 변화가 있는 경우, 그에 관한 내용의 문서를 첨부하여야 합니다.

또한 소득 정보를 확인하기 위해서 Employment Letter (재직 증명서), 그리고 Pay-stub등을 확인하고, 사업체를 운영하는 경우, Master Business License, Financial Statement (재무제표) 등의 확인을 통해 소득을 확인하게 됩니다.

 

자산과 부채 그리고 크레딧

대출 기관에서는 소득과 더불어 현재의 자산과 부채 내용도 확인을 하는데, 자산으로는 예금, 적금, 펀드, 주식이나 채권같은 유동성 자산과, 부동산 같은 부동자산으로 분류하여 확인 됩니다. 그리고 모기지 신청 시 신용 체크 과정이 동반 되는데, 이 과정에서 현재 가지고 있는 부채의 내용과 지불 습관 등이 들어나게 됩니다.

신용 카드, 자동차 리스, Student Loan, Line of Credit, 그리고 현재 가지고 있는 모기지 등 모든 부채의 한도, Balance, 그리고 Payment 금액 등이 Credit Report에 나오게 되는데, 이러한 금액들은 부채 상환 비율 계산에 영향을 끼치게 됩니다. 그렇기 때문에 때로는 원하는 모기지 금액을 받기 위해서는 신청 전 크고 작은 부채들의 정리가 필요하기도 합니다.

 

모기지 정보

모기지 신청 시 기본적으로 정하게 되는 것으로 이자율, 약정 기간, 그리고 상환기간 등을 토대로 위에서 얘기한 부채에 따른 부채 상환 비율을 함께 계산한 숫자를 토대로 모기지 승인 여부가 판가름 됩니다.

 

주택에 대한 정보

모기지의 신청을 위해서는 모기지를 받게 되는 부동산의 정보는 필수 사항이 아닐 수 없습니다. 주택의 가격, 지역, 연차, 땅의 면적, 실내 면적, 난방의 종류, 그리고 주차장 개수 등 기본적인 내용들을 확인하게 됩니다.

이런 내용들을 확인하기 위해서 매매 계약서를 기본으로 감정사들의 감정 리포트를 통한 확인 작업을 거쳐 최종적인 승인이 나게 됩니다. 만약 집이 너무 오래됐거나, 문제가 있는 경우, 소득이나 모든 것이 만족하더라도 승인이 거절 될 수도 있습니다. 콘도의 경우, Reserve fund가 얼마나 있나를 중요하게 보게 되는데, Reserve fund가 낮을 경우, 승인 자체가 거절 될 수 있습니다.

모기지의 신청과 승인의 과정은 간단한 듯 복잡한 서류와의 싸움입니다. 모든 신청 내용은 그것을 뒷받침 할 수 있는 서류를 필요로 하게 되고, 서류 증명이 불가능한 모기지 신청은 받아들여지지 않습니다.

모든 서류를 준비하더라도 모든 내용이 대출 기관의 심사 기준을 만족 시켜야 대출이 가능합니다. 그렇기 때문에 모기지를 얻는 경우, 전문가와 상의하여, 필요할 수 있는 서류를 최대한 준비하고 그에 맞춰 진행을 하게 되면 많은 시간을 절약할 수 있습니다.

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
90836
9186
2021-09-09
해외 소득을 사용해서 모기지 얻기

 

캐나다의 근간이 되고 중책을 맞고 있는 사업 중 하나가 바로 이민, 그리고 유학 사업입니다. 캐나다는 이민 국가라는 말이 있을 만큼 다양한 국가에서 여러 인종의 사람들이 이주를 해오고 있고 정착해 살아가고 있습니다.

그 중 캐나다에서 직장을 잡고 정착해서 살아가는 사람들도 있지만, 고국에서 일을 하거나 발생되는 소득으로 다른 가족 구성원만 캐나다에서 거주하는 사람들도 많은데, 한국 교민들 중에서도 상당수의 사람들이 한국에서 일을 하면서 캐나다에서 살아가고 있습니다.

몇몇의 대출기관에서는 이러한 사람들을 위해서 해외 소득을 인정하여 대출할 수 있는 모기지 프로그램을 만들어 진행하고 있습니다.

그렇다면 해외 소득으로 모기지를 받으려면 어떻게 해야 할까요?

우선 해외 소득으로 모기지를 받는 방법은 캐나다 소득으로 모기지를 받는 방법과 크게 다르지 않습니다. 재직 증명서 (사업체를 운영하고 있다면 사업자 등록증), Pay stub (지급 명세서), 그리고 국세청 세금 보고 자료 등이 필요하게 됩니다.

이러한 자료를 토대로 대출기관에 따라 일정 금액의 현지 생활비를 차감하게 되며, 나머지 금액을 소득으로 인정받아 모기지를 얻을 수 있게 됩니다. 

또한, 해외 소득을 캐나다에 보고 하고 있다면 캐나다에서의 소득과 마찬가지로 인정 받을 수 있습니다.

해외 소득을 이용해서 모기지를 받는 자격의 경우, 영주권자, 또는 시민권자에 국한되어 있지 않습니다. 유학생이나 한국에 거주하면서 캐나다 부동산에 투자를 하는 경우에도 충분히 한국 소득을 사용해서 투자용으로 부동산 구매를 할 수도 있습니다.

하지만 일부 지역, 예를 들어 토론토나 밴쿠버 지역의 경우, 외국인 구매 세금 (NRST; Non Resident Speculation Tax 15%)이 존재하기도 합니다.

그렇다면 주의할 점은 어떠한 것들이 있을까요?

  • 집을 누구의 명의로 할 지 결정한다

대부분의 대출기관에서는 부부 공동 명의로 주택 등기 하기를 원합니다. 그 이유는 부부가 거주하는 집은 Matrimonial Home으로 간주되어 등기에 올라가지 않더라도 부부의 공동 소유가 됩니다. 그렇기에 한명만 등기에 올라가서 생길 수 있는 불필요한 분쟁을 피하기 위함인데, 대부분의 해외 소득으로 생활하는 사람은 해외에 재산 신고를 해야하는 부담, 또는 향후의 비거주자 양도세 부분 등의 불확실성으로 캐나다에 거주하지 않는 부부중 한명은 타이틀에 등록되는 것보다는 보증인자격으로 소득만 사용하는 것을 선호합니다.

대출기관마다 보증인의 허용을 용인하거나 용인하지 않는 경우도 있기 때문에 잘 생각하고 대출기관 선택을 하는 것이 중요합니다.

  • 해외 소득 인정 국가

대부분의 은행에서는 소득의 인정 국가를 미국과 캐나다로 한정 짓고 있습니다. 하지만 몇몇의 은행에서는 한국을 포함한 몇몇 국가에서의 소득을 인정해주고 있으며, 그 소득이 발생하는 국가가 어딘지 확인이 필요합니다.

예를 들어, 이란에서 소득이 발생하는 경우, 이란은 Sanction Country(경제 제재국)로 분류되기 때문에 그 나라에서 발생하는 소득은 인정 받기 쉽지 않습니다.

  • 다운페이먼트 금액을 결정한다

은행에 따라 최저 다운페이먼트를 해야하는 금액이 집 가격의 20%~35%까지 다양합니다. 그리고 그 은행에 따라 요구하는 서류나 심사기준이 조금씩 다르기 때문에 자신의 상황에 따라 또는 가능한 다운페이먼트 금액에 따라 준비하는 서류와 내용이 달라지게 됩니다.

여전히 캐나다 달러 대비 원화의 가치가 높고, 그에 따라 한국에서 돈을 투자하여 캐나다에 집을 구매하려는 사람들이 많습니다. 유학생의 경우, 향후 수년간 학교를 다니며 거주하기 위해 집을 구매하는 경우도 많아지고 있으며, 그 외 기러기 부부들, 또는 캐나다 시민권 또는 영주권을 가지고 한국에서 일하면서 향후 돌아 올 것을 대비해 집을 구매해 놓는 사람들도 있습니다.

이처럼 은행에서는 이런 사람들을 위해 해외 소득을 인정해주고 그 소득으로 모기지를 받을 수 있는 프로그램들을 제공하고 있지만 그 소득을 인정받기 위해서는 그에 맞는 준비가 필요합니다.

우선 자신의 상황을 정확히 파악하고, 전문가와 상의 하여 그에 따른 정확한 서류 준비와 필요 자금을 준비해서 실수 없는 진행 하시기 바랍니다.

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
90701
9186
2021-09-02
정부 보증 스몰 비지니스 론(CSBFL)

 

캐나다 같은 이민 국가에서는 언어적 취약점과 이주 전 비지니스 경력 등으로 취업보다는 비지니스 창업이나 인수 등이 상당히 활발히 일어나고 있습니다. 캐나다 정부에서도 이런 소규모 비지니스 창업과 부흥을 위해 많은 지원을 하고 있습니다.

캐나다의 소규모 사업자가 얻을 수 있는 비지니스 론은 크게 두가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째로 캐나다 정부 보증 비지니스 론(Canadian Small Business Financing Loan; CSBFL)을 들 수 있고, 또 하나로는 은행에서 제공하는 비지니스 론(Business Loan)이 있습니다. 오늘은 그 중 소규모 사업자들이 가장 많이 이용하는 캐나다 정부 보증 비지니스 론(CSBFL)에 대해 설명 드리려 합니다.

캐나다 정부 보증 비지니스론은 정부의 스몰 비지니스 지원 정책의 일환으로, 소규모 사업자들이 가장 쉽게 받을 수 있는 대출 프로그램입니다. 총 대출 금액의 최대75%를 정부가 보증을 해주고, 대출 신청자는 25%만 보증하면 되기 때문에, 대출하는 은행에서도 상대적으로 리스크가 적어 승인 조건의 문턱이 낮은 프로그램이기도 합니다.

대출 가능 금액은 1만불에서 35만불까지이며, 상업용 부동산을 구매하는 경우에는 최대 100만불까지 가능합니다. 상환기간은 비지니스의 경우 리스 계약 기간에 따라 최대 10년, 그리고 건물의 경우 최대 20년까지 가능하며, 사업 부지나 건물 구입을 위해 대출을 받는 경우, 사업부지의 50% 이상을 본인 비지니스로 사용해야 합니다.

신청 자격으로는 영주권자나 시민권자로, 개인이나 법인 두가지로 신청이 가능합니다. 대출 가능 금액은 업종에 따라 차이가 있으며, 최대 90%까지 가능하고 식당의 경우에는 60~75% 정도까지 가능합니다. 하지만 식당의 경우에도 유명한 프렌차이즈의 경우 90%까지 가능합니다. 또한 집이 없는 경우, 추가적으로 모기지 금액의 25%의 자산이 있는 것을 증명해야 합니다.

캐나다 정부 비지니스 론의 최대 장점은 기존의 Financial Statement가 아닌 향후의 계획과 예상만으로 론을 받을 수 있다는 것입니다. 그렇기 때문에 새로운 사업체의 창업이나 인수를 위해서는 구체적인 사업 계획서(Business Plan)을 제출해야 하며, 사업 계획서에는 향후 사업 계획뿐만 아니라 소득 및 매출 예상 그리고 대출금에 대한 상환 계획도 포함되어 있어야 합니다. 또한 이미 사업체를 창업 또는 인수하여 경영중이라 하더라도 6개월 미만이라면 대출을 신청할 수 있습니다.

정부 보증 비지니스 론의 경우, 정부에서 보증은 하지만 대출 심사는 전적으로 대출 기관의 몫입니다. 그렇기 때문에 대출기관마다 심사기준의 차이가 있을 수 있습니다.

정부 보증 비지니스론의 이자율은 변동 금리일 경우, Prime + 3%, 고정금리의 경우 해당 대출기관이 제공하는 주거용 모기지보다 최대 3% 정도 높게 책정이 됩니다.

또한 대출 이자 외에 추가로 정부의 보증에 대한 수수료를 2% 부과합니다. Residential High Ratio 모기지처럼 정부에서 보증하는 만큼 보험금을 받는다고 생각하면 됩니다. 이 금액은 처음 대출이 되는 시점부터 1년 안에 갚을 경우, 돌려 받을 수 있습니다.

기존의 비지니스를 인수하는 경우, 권리금(Good Will)은 대출이 불가능합니다. 그렇기 때문에 비지니스 인수할 때 권리금과 Lease Hold Improvement, 그리고 Assets 등의 내용들을 세분화해서 계산하는 작업이 필요합니다.

비지니스 론은 비단 사업체를 인수하거나 창업할 때만 사용할 수 있는 것이 아닙니다. 기존에 비지니스를 운영하다가도 새로운 장비를 구입하거나 기존 사업체를 발전시키는 목적으로도 사용할 수 있습니다.

사업체를 인수하거나 창업하는 일이 집을 구매하는 일보다 훨씬 복잡하고 어렵 듯, 비지니스 론을 받는 일도 주거용 모기지보다 훨씬 복잡하고 까다롭습니다. 대출 심사 및 승인에 소요되는 시간이 훨씬 길고 복잡하기 때문에 비지니스 론을 받기 위해서는 사전 준비를 더 꼼꼼히 하고 시간적 여유를 가지고 진행해야 합니다.

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
90395
9186
2021-08-19
분양 콘도 클로징 코스트

 

많은 사람들이 여유 자금을 부동산에 투자할 계획을 잡는데, 그 중 가장 손쉽게 투자하게 되는 곳이 바로 콘도의 분양입니다. 또한 외곽 지역보다는 도심에 살고 싶어하는 사람들에게도, 비싼 하우스 가격에 비해 상대적으로 저렴한 콘도는 선호하는 선택지가 되기도 합니다.

한 번에 큰 자금이 들어가지 않고, 분기에 나눠서 다운페이를 할 수 있기 때문에 적은 여유자금을 초기 다운페이먼트로 활용하고 추가적인 다운페이먼트를 일을 하면서 일정 기간에 거쳐 만들어 지불할 수 있어서 큰 자금을 가지고 있는 사람이 아니라도 충분한 소득이 있는 사람이라면 손쉽게 투자를 할 수 있습니다.

하지만 이렇게 많은 사람들이 분양 콘도에 투자를 하고 있음에도 불구하고 구매한 콘도의 클로징 비용에 대해서 인지하고 있는 사람들은 생각보다 많지 않습니다. 그래서 오늘은 분양 콘도 또는 분양을 받은 하우스의 클로징 때 소요되는 비용들에 대해 설명하려 합니다.

우선, 위에서도 설명했듯이 콘도 분양의 장점으로는 구매 시 한번의 큰 목돈이 필요하지 않다는 점입니다. 콘도 분양 계약 후 완공까지 보통 3~4년 정도 소요되기 때문에 일정 기간에 걸쳐서 20~25%의 다운페이를 하게 되는데, 보통 계약할 때 5%, 그리고 한번에 5%씩 3~4번에 걸쳐서 일정 분기마다 다운페이를 하게 됩니다.

다운페이먼트를 하게 되는 주기는 빌더(Builder)에 따라, 또는 계약 상황에 따라 다릅니다. 또한 완공까지 몇 년의 시간 소요가 있기 때문에 계약 시점에서는 파이낸싱에 대한 조건 (Condition)이 없는 경우가 많습니다. 하지만 계약 시점에서의 파이낸싱 의무가 없는 만큼 입주 시점의 파이낸싱은 전적으로 구매자의 책임이기 때문에 만약 모기지를 받지 못할 경우, 건설회사에서는 그동안 납부했던 금액을 돌려주지 않고 다른 사람에게 판매할 수도 있습니다.

따라서 그 기간 동안 모기지 이자율이나 규정변화에도 대처할 수 있도록 사전 준비가 필요합니다. 그리고 클로징 시점이 되면 변호사를 통해 클로징 때 필요한 금액들이 나오게 되는데, 이 때 생각보다 큰 금액에 놀라는 사람이 적지 않습니다. 그 이유는 사람들이 일반적으로 필요한 금액을 다운페이먼트 금액과 필요한 모기지 금액을 더한 가격만 생각하기 때문인데, 실질적으로 필요한 금액은 그보다 훨씬 많습니다.

그 이유는 신규 분양 콘도의 경우, Levy 나 다른 개발관련 비용 등이 구매자에게 전가 되기 때문인데, 이 금액에 따라 클로징 비용이 수 천불에서 수 만불 이상 차이가 날 수 있습니다. 이 비용들이 발생하는 이유는 콘도나 하우스 단지 등 새롭게 인구가 유입이 되면 학교나 병원, 그리고 도로 등을 신설해야 하는데, 이 때 소요되는 비용을 시에서 부담을 하는 것이 아닌 구매자들에게 전가를 시킵니다.

요즘은 보통 계약할 당시 이 비용들에 대해 최대 금액을 Cap(최대 지불 금액)을 씌워 놓게 되는데, 부동산 에이전트를 통해 구매하거나 직접 찾아가서 구매를 하는 경우에도 이 부분에 대한 확인이 필요합니다. 만약 최대 금액이 산정되지 않았을 경우, 엄청난 금액을 지불해야 될 수도 있습니다.

만약 콘도 분양 구매의 목적이 투자 목적이고, 본인이 들어가 살 집이 아닌 Rental을 목적으로 구매를 하는 경우엔 HST Rebate 부분을 추가로 납부해야 합니다. 이 금액은 상황에 따라 Rebate 받을 수 있지만 클로징 시점에 상당한 금액이 발생하게 되니 여유 자금의 확보가 필요합니다.

이 외에도 집을 구매하는 경우, Land Transfer Tax(취득세)가 부과되는데, 토론토 시의 경우, 토론토 시 Land Transfer Tax(취득세)가 따로 붙기 때문에 Ontario Provincial Land Transfer Tax와 Toronto Land Transfer Tax 두 가지의 취득세를 지불하셔야 합니다.

예를 들어, 50만불 콘도 구매의 경우, 토론토 시는 $12,950(Ontario Tax - $6,475, Toronto Tax - $6,475)의 Land Transfer Tax가 발생하게 되고, Ontario의 다른 시의 경우, $6,475의 Land Transfer Tax만 발생하게 됩니다.

또한 첫 집 구매자(First Time Home Buyer)의 경우, 토론토 시는 최대 $8,475(Ontario Tax- $4,000, Toronto Tax -$4,475), 토론토가 아닌 Ontario의 다른 지역의 경우 최대 $4,000까지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

분양 콘도의 투자는 적은 비용을 가지고 부동산 가격 상승에 따른 레버레지(Leverage) 효과를 가지고 차익 실현을 할 수 있는 좋은 투자처라는 것은 분명합니다. 하지만 모기지를 받을 때, 대출 기관에서는 추가적으로 소요되는 클로징 비용에 대해 확인을 원하는 경우가 많으며, 준비가 되지 않으면 모기지에도 문제가 생기는 경우가 더러 있습니다.

이러한 문제를 피하려면 추가적인 비용이 발생한다는 것을 인지하고 그에 맞춰 추가적인 여유 자금을 준비하는 것이 필요하며, 소요되는 금액과 현재 본인의 상황을 정확히 파악한다면 얼마든지 좋은 투자를 할 수 있으니 전문가와 상의하여 신중한 결정하시길 바랍니다.

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
90253
9186
2021-08-12
모기지 Penalty

          

집을 구매하고 모기지를 얻을 때 변동금리, 고정금리를 선택하게 되고 그에 따른 모기지의 텀 계약을 하게 됩니다. 캐나다에서 가장 흔하게 계약 되는 텀 기간은 5년이지만 평균적인 캐나다 사람들의 이사 주기는 약 3년 정도 이기 때문에 5년의 계약이 만료 되기 전 이사를 하게 되는 일이 많은 것을 알 수 있습니다.

이때, 계약 만료 전 이사를 가게 되면 계약이 중도에 파기 됨에 따라 페널티가 부과 되는데, 생각지도 못한 큰 비용에 당황하는 경우가 많습니다. 특히 젊은 부부들의 경우, 자녀들이 성장하고 본인들의 소득이 올라감에 따라 큰 집으로의 이사를 많이 고려하게 되는데, 이 때, 발생하게 되는 페넡티에 따라 본인들의 계획을 미루기도 합니다.

또한 요즘 COVID-19의 영향으로 이자율이 크게 떨어짐에 따라 기존에 가지고 있던 모기지를 해약하고 새로운 모기지로 계약하고 싶어 하는 사람들이 많은데 오늘은 모기지 페널티에 대해 설명하려 합니다.

대부분의 사람들이 25~30년 상환에 1~5년 텀(Term)으로 모기지 계약을 하는데 이 텀 계약이 끝나기 전에 모기지 금액을 다 갚거나 다른 대출 기관으로 옮길 때 발생하는 것이 페널티입니다. 개방형(open) 모기지가 아닌 이상 대출 기관에서는 계약기간을 다 이행하지 않을 경우 위약금을 요청하게 됩니다.

이혼, 큰 집에 대한 갈망, 그리고 새로운 직업으로 인한 다른 도시로의 이주 등의 이유는 보통 5년의 텀 계약 만료 전 중도 해약을 촉구하게 되는데, 이 때 발생하게 되는 중도 해약 위약금 (Penalty)이 모기지의 종류와 대출기관에 따라 크게 차이가 나게 됩니다.

페널티 계산은 고정 이자율의 경우, 남은 금액의 3개월치 이자나, 이자율의 차이에 따른 이자액의 차액만큼 변상하게 되는 IRD(Interest Rate Differential) 계산법으로 계산 된 금액 중, 큰 금액을 페널티로 지불하게 됩니다. IRD 의 계산법은 대출 기관마다 조금씩 차이가 있지만 일반적으로 다음과 같습니다.

 

IRD 계산법

Mortgage Balance x ((Customer Rate– posted rate for the closest remaining term minus the most recent discount) x term remaining) / 12 = Simplified IRD prepayment charge

(남아있는 모기지 금액 X 월간 이율 차 X 남아 있는 모기지 개월 수)

 

위의 방법으로 IRD를 계산할 수도 있지만 현재 모기지를 가지고 있는 대출 기관에 직접 문의하면 더욱 간단하고 정확한 금액을 알 수 있습니다. 대출 기관에 따라 다르지만 상대적으로 작은 은행들은 고시율(Posted Rate)을 제공하지 않고 현재 이자율의 Reinvestment 의 금액의 차액을 가지고 계산이 되기 때문에 페널티의 계산방법이나 금액이 다르게 나올 수 있습니다.

흔히 오해를 하는 것 중 하나가 바로 계약하는 이자율(Contractual Rate)과 대출 기관들의 고시 이자율(Posted Rate)의 차이입니다 은행에서는 Posted Rate에서 일정 이자율을 할인해서 Contractual Rate을 제공하게 되는데, 그 말은 즉, 대출을 받는 사람은 대출 기관이 고시하는 이자율에서 큰 디스카운트를 한 이자율로 대출을 받고 있는 상황에서 중도 해약 할 경우, 디스카운트 된 차액만큼 고스란히 페널티를 지불해야 하기 때문에, 굉장히 큰 금액이 발생할 수도 있습니다.

하지만 작은 대출 기관들은, 따로 고시 이자율(Posted Rate)을 가지고 있지 않는 경우가 많기 때문에, 중도 해약 할 경우의 페널티가 다른 큰 대출 기관들보다 훨씬 저렴할 수도 있습니다.

변동 이자율(Variable interest rate) 모기지의 경우, 페널티의 계산이 비교적 간단합니다. 남은 금액의 3개월치만 지불하면 되기 때문에, 고정 이자율 모기지보다 페널티 부분에서 훨씬 저렴할 가능성이 높습니다. 하지만 변동 이자율의 경우, 금리 인상 등의 상황 변화의 요인에 따라 이자율이 상승할 수 있습니다.

현재 COVID-19의 영향으로 이자율의 지속적인 하락이 있었고, COVID 전 모기지를 얻은 사람들은 현재보다 높은 이자율을 가지고 있는 경우가 많습니다. 또한 지금의 낮은 이자율과 코로나 이후 이자율 상승에 대한 불안감이 없는 안정적인 고정 이자율을 선택하는 경우가 많습니다.

하지만 본인의 현재 상황과 미래의 계획에 대한 고려없이 무분별하게 선택하고 진행하게 되면 생각지도 못한 큰 페널티 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 대출 기관마다 고시하고 있는 이자율(Posted Rate)이 다르고, 그에 따라 발생하게 되는 페널티도 현저히 차이가 나기 때문에 전문가와 상의하셔서 본인에게 맞는 선택을 하기 바랍니다.

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
89582
9186
2021-07-15
RRSP Down Payment 활용

 

집 구매 후 모기지를 받기 위해서는 일정 금액 이상의 다운페이먼트를 준비해야 합니다. 다운페이먼트의 준비 방법으로는 개인 저축, 부모님이나 형제, 자매로부터의 도움 등이 있는데 여러 이용방법 중 하나가 바로 은퇴적금(RRSP)을 이용하는 것입니다.

일반적으로 RRSP를 찾아 사용하게 되면 세금이 부과되게 되지만, CRA(Canada Revenue Agency)에서는 Home Buyers’ Plan 을 통해 최대 $35,000까지 세금 부과 없이 RRSP를 다운페이먼트로 활용할 수 있게 허용하고 있습니다. RRSP를 다른 이유로 찾아서 사용하게 되면 일정 금액의 세금을 지불 후 사용을 해야 하지만 Home Buyers’ Plan을 이용하게 되면 이 세금을 면세 받고 사용할 수 있으며, RRSP 금액을 갚아나가는 만큼 공제가 되어 상당한 이득을 볼 수 있습니다.

RRSP의 다운페이먼트 면세의 조건은 다음과 같습니다.

- 첫 집 구매자(First-time Home Buyer)이거나, 지난 4년간 집을 소유한 기록이 없어야 합니다.

Home Buyer’s Plan 에서는 RRSP 면세의 자격요건을 첫 집 구매자로 한정 짓고 있습니다. 하지만 지난 4년간 집을 소유한 기록이 없다면 첫 집 구매자로 간주되어, RRSP 를 이용한 다운페이먼트에 대해 면세를 허용합니다.

- 그 전에 HBP(Home Buyers’ Plan)를 이용한 적이 있다면, Outstanding balance가 남아있지 않아야 합니다.

- Title 획득 30일 안에 돈을 꺼내야 합니다.

만약 일 이전에 돈을 꺼내게 된다면에 혜택을 받지 못하게 되고꺼낸 금액만큼 세금이 부과 됩니다

- 자금이 RRSP Account에 돈을 꺼내기 전 최소 90일 이상 있어야 합니다.

다운페이먼트로 활용할 때만이 아니라 의 어떤 사용에서도 예에 자금이 일 이상 머물러 있지 않으면 그 금액에 대해 절세 혜택을 받지 못하게 됩니다

- 여러 RRSP Account에서 돈을 찾아서 쓸 수 있지만 그 Account의 명의가 본인이어야 하며, 돈을 꺼낼 경우, 같은 년도 안에 꺼내야 합니다.

 돈을 꺼내기 위해서는 을 각 마다 작성을 해야합니다예를 들어와 에가 있다면각 은행마다을 제출해야 합니다

- 첫 지불은 2년 후에 해도 되지만, 모든 돈의 총 상환은 15년안에 해야 합니다.

돈의 상환 지불은 년 안에 언제든지 시작해도 되고전체 금액을 페널티 없이년 안에 언제든지 상환 가능합니다

- 만약 최소 지불금액 이하로 돈을 되갚게 되면, 나머지 차액은 세금이 부과 됩니다.

예를 들어년에 갚아야 할 최저 금액이 인데 만 갚는 경우나머지 에 대해 소득세가 부과 됩니다

이처럼 첫 집 구매를 하거나, 집을 소유 했었던 기간이 4년 이상 지난 사람들은 다운페이먼트로 RRSP를 이용할 경우, 최대 $35,000까지 세금 부과없이 이용이 가능합니다. 그리고 본인의 상황과 맞는다면 그에 따른 세금 면세와 절세 혜택도 받을 수 있으니 잘 활용하시기 바랍니다.

www.cra-arc.gc.ca/hbp/

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
89252
9186
2021-06-30
Mortgage 용어들

 

Mortgagee – 돈을 빌려주는 대출기관을 뜻하며, 다른 단어로 Lender 라고도 합니다.

Mortgagor – 돈을 빌리는 사람을 뜻하며, 다른 단어로 Borrower 라고도 합니다.

Variable Rate – 변동금리를 뜻하는 말로, 은행의 우대금리 (prime rate)의 변화에 따라 본인이 납입하게 되는 모기지 납부 금액의 이자율이 달라지게 됩니다. 이자율이 변하더라도 월 페이먼트안의 원금과 이자의 Portion만 바뀔 뿐 월 페이먼트 금액은 바뀌지 않습니다.

Adjustable Rate – 변동금리를 뜻하는 말로, 은행의 우대금리 (prime rate)의 변화에 따라 본인이 납입하게 되는 모기지 납부 금액의 이자율이 달라지게 됩니다. Variable Rate과 다르게 이자율의 변화에 따라 월 페이먼트가 바뀌게 됩니다.

Fixed Rate – 고정 금리를 뜻하는 말로, 일정 기간의 텀 계약 기간 동안 이자율의 변화 없이 정해진 이자율로 모기지 납부금액을 납입하게 됩니다.

Term – 모기지의 계약 기간을 뜻하며, 6개월부터 10년까지 계약기간을 정할 수 있습니다. 5년의 텀 계약이 가장 일반적으로 쓰입니다. 예를 들어, 30년의 총 상환기간의 경우, 최대 6번의 5년 텀 계약을 할 수 있으며, 계약마다 그 시기에 제공되는 새로운 이자율로 계약을 갱신하게 됩니다.

Open Term – 개방형 계약을 말하며, 계약기간 동안 아무런 제약 없이 계약을 해지 할 수 있습니다. 예를 들어, 계약기간 동안 집을 팔거나 더 좋은 이자율로 계약을 할 수 있는 경우, 별다른 페널티나 제약 없이 해지가 가능합니다. 하지만 일반적으로 폐쇠형 계약에 비해 이자율이 조금 비쌉니다.

Closed Term – 폐쇄형 계약을 뜻하며, 계약기간 동안 계약을 해지 하게 될 경우, 계약 불이행으로 페널티를 물게 됩니다. 계약 해지를 할 경우, 변동 금리의 경우, 3개월치의 이자만 내면 되지만 고정금리의 경우, IRD 계산법으로 페널티를 계산하여 변동금리보다 훨씬 큰 페널티를 물게 될 수 있습니다.

IRD – Interest Rate Differential 의 약자로 주로 고정 이자율 모기지의 해약 때 페널티 계산에 많이 쓰입니다. 이자율의 차이에 따른 이자액의 차액만큼 변상하게 되는 계산법으로, 은행에 따라 고시되는 이자율 (posted Rate)의 유무와 차이에 따라 다른 금액의 페널티가 나오게 됩니다.

Appraisal – 현 시점의 집의 가격을 산정하는 감정을 뜻하며, 대출기관에서는 감정가와 구매가 중 낮은 가격을 기준으로 모기지 대출 심사를 결정합니다. 만약 구매가보다 감정가가 낮을 경우, 그 차액만큼 다운페이를 더 해야만 합니다.

LTV – Loan to Value. 집 가격 대비 모기지 금액을 말합니다.

Conventional Mortgage – 모기지 금액이 집 가격 대비 80% 이하의 모기지를 뜻하며, Mortgage Default insurance (모기지 부도 방지 보험)의 구매가 필요 없는 모기지를 말합니다.

High Ratio Mortgage – 모기지 금액이 집 가격 대비 80% 이상의 모기지를 뜻하며, Mortgage Default insurance (모기지 부도 방지 보험)의 구매 의무를 가지게 됩니다.

Amortization – 모기지 대출의 총 상환기간을 뜻하며, 일반적으로 25~30년을 많이 선택합니다. 이 기간이 길수록 월 납부 금액은 저렴하지만 내게 되는 이자가 많아지게 되며, 이에 반해 기간이 짧아지면 내야 하는 총 이자 금액은 저렴해지나 월 납부금액이 올라가게 되므로 본인의 상황에 맞게 선택을 해야 합니다.

Maturity Date – 모기지 텀 계약 만료일을 말합니다.

Charge – 주택 등기의 등록 때 쓰이는 모기지 서류의 이름으로 담보 설정 등의 내용을 포함하고 있습니다. 모기지 서류 중 가장 중요한 부분이기도 합니다.

P.I.T.H – 원금 (Principal), 이자 (Interest), 세금 (property Tax), 그리고 난방비 (Heat)을 뜻합니다.

Payment Frequency – 모기지 월 납부금액의 빈도를 뜻하며, 본인의 성향, 또는 소득 수령 빈도에 따라 주간(weekly), 격주간 (Bi-weekly), 또는 월간(Monthly)으로 선택할 수 있습니다. 또한 Accelerate weekly, Accelerate bi-weekly 같은 Accelerate Payment 를 선택하여 모기지 금액을 더 빨리 갚을 수도 있습니다.

Pre-Payment Privilege – 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서 상에 명시 되며 대출기관마다 다른 옵션을 가지고 있습니다.

  1. Increasing Payment – 모기지 납부금액의 증액을 뜻하며, 은행에 따라 계약서에 명시되어 있는 대로 따라 1년에 한번, 정해진 텀에 한번, 또는 항시 허용을 하기도 합니다. 금액의 증가는 은행마다 차이가 있으며, 대부분 10~20% 의 페이먼트 증가를 허용합니다.
  2. Lump sum – 제한적 일괄 납부를 뜻하며, 계약서에 명시되어 있는 대로, 모기지 원금의 일부분을 갚는 것을 허용합니다.

Debt Service ratio – 채무 반제 비율을 뜻하는 말로, 모기지를 대출받은 사람의 모기지 상환능력을 판단하기 위해 현재의 부채상태나 부채담보 능력을 수입에 의거하여 판단하는 방법입니다.

  1. GDS – Gross Debt Service 의 약자로 소득 대비 집에 대한 지출 비용(모기지 월 납부금액, 집 세금, 그리고 콘도의 경우 콘도관리비의 50%)의 비율을 뜻합니다. 은행에서 대출 심사에 사용하는 아주 중요한 내용이기도 합니다.
  2. TDS – Total Debt Service 의 약자로 소득 대비 집에 관련된 지출비용과 다른 필수 지출 비용, 예를 들어 신용카드 대금 (일반적으로 금액의 월 3%)이나 차 리스비용 등을 포함한 총 지출 비용 비율을 뜻합니다. GDS 와 마찬가지로 은행에서 대출심사에 사용하는 아주 중요한 내용이기도 합니다.

Credit Score (Beacon Score) – 신용 점수를 뜻 하는 말로, 신용도를 점수로 표현한 것입니다. 소득과 더불어 모기지 대출심사에 가장 중요하게 쓰이는 부분이기도 합니다.

Closing Cost – 집의 계약이 마무리 되었을 때 소요되는 비용을 말합니다. 기본적인 클로징 코스트는 미리 지불한 집 세금이나 유틸리티, 그리고 콘도 비용등의 계산 등을 포함하며, 취득세 (Land transfer tax), 부동산 보험, 그리고 변호사 비용 등도 Closing Cost에 포함 됩니다.

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
88910
9186
2021-06-17
모기지 Q&A(2)

 

(지난 호에 이어)

Q: 다운페이먼트 금액은 클로징 바로 전에만 가지고 있으면 될까요?

A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액에 대한 1~3개월의 증명을 요구 합니다. 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액이 빌린 금액이 아닌 자기 돈이라는 것을 확인하길 원하기 때문에, 보통 다운페이먼트 금액이 들어있는 통장의 1~3개월치 내역을 요구 합니다. 만약 부모나 다른 형제에게 다운페이먼트 금액을 받는 경우, 기프트 레터를 첨부해서 ‘이 돈을 다시 돌려받지 않는다’ 라는 내용에 서명을 해야 합니다.

Q: Pre-Approval (사전 승인)을 받으면 이후 모기지에 대해 걱정하지 않아도 될까요?

A: 그렇지 않습니다. 사전 승인을 받아 놓으면 이후 집 구매의 이자율 보장 등 여러가지 유리한 점이 많은 게 사실입니다. 하지만 Pre-Approval은 Full-Approval이 아니며, 집 구매 전 소득과 재정 상황으로 승인을 받았을 뿐, 구매하는 부동산에 대한 내용이 고려되어 있지 않습니다. 그리고 만약 부채 내역이 사전 승인을 받았을 때 보다 늘어나 있다면 그 또한 사전 승인이 취소 될 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

Q: 사전 승인을 받은 후 이자율이 오르게 되면 어떻게 되나요?

A: 사전 승인의 또 다른 장점 중 하나가 이자율의 보장입니다. 대부분의 대출 기관에서는 보통 90일 - 120일 까지 이자율을 보장하고 있습니다. 만약 이자율이 오르게 되면 사전에 받았던 낮은 이자율로 받을 수 있고, 만약 이자율이 떨어지게 되면 낮아진 이자율로 조정이 가능합니다.

Q: 집 감정 가격은 항상 같게 나오나요?

A: 그렇지 않습니다. 같은 집에 대해서도 감정사에 따라 또는 감정 하는 시기에 따라 다른 가격이 책정 되게 됩니다. 하지만 집에 대한 감정은 은행에서 정해진 감정 회사에 의뢰를 요구 하기 때문에 개인이 직접 감정사를 선택해서 의뢰를 할 수는 없습니다. 간혹, 감정가격이 적게 나와서 대출 승인이 안 나오는 경우, 다른 은행에서 더 높은 가격의 감정을 받아 승인이 나는 경우들이 있습니다.

Q: 집 구매 수년 후 집 가격이 오르게 되면 추가적인 대출을 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 집 가격의 상승으로 추가적인 금액을 대출 받는 작업을 Refinance 라고 하는데, 집 가치의 최대 80%까지 가능합니다. 물론, 추가적인 금액을 대출 받기 위해서는 소득이 대출 금액을 충족 시켜야 합니다.

Q: 투자용으로 부동산을 구매해도 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 대출 기관에서는 투자용 부동산에 대해 따로 모기지 프로그램을 만들어 제공하고 있습니다. 본인 거주 목적의 모기지와 다른 점은 임대 소득의 일부분을 소득으로 활용할 수 있으며, 대출 기관에 따라 본인 거주 목적의 모기지보다 이자율이 조금 높은 경우도 있습니다.

Q: 캐나다 국내가 아닌 한국 등 해외에서 소득이 있는 경우 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 여러 대출 기관에서는 비거주자 모기지 프로그램 (Non-Resident Program)을 만들어 해외 투자자들의 부동산 투자를 장려하고 있습니다.

Q: 구매한 집과 판매한 집의 클로징 날짜가 다르면 어떻게 해야하나요?

A: 구매한 집과 판매한 집의 클로징 날짜가 다른 경우는 아주 흔하게 일어나는 일입니다. 이 경우, 브릿지 론을 이용해서 필요한 날짜만큼 빌려서 그 차이를 매꿀 수 있습니다.

Q: 투자용 부동산도 First Home Buyer(첫 집 구매자) 혜택을 받을 수 있나요?

A: 불가능합니다. First Home Buyer 혜택은 본인 거주 목적의 집에만 받을 수 있습니다. 투자용 부동산의 경우, First Home Buyer혜택을 받지 못하고, 또한 첫 집을 구매하였기 때문에 일생에 한 번 받을 수 있는 혜택은 사라지게 됩니다.

Q: 외국인 부동산 투자 세금 (Non-Resident Speculation Tax; NRST)에 대해서 알려주세요.

A: NRST는 나이아가라 지역부터 피터보로까지 (런던, 오타와, 킹스턴 제외) 주거용 부동산에 대해서 외국인 신분인 경우, 구매가의 15%의 취득세를 납부하게 되는 세금 법입니다. 비거주자 투기 방지를 위한 목적으로 2016년에 신설 되었으며, 구매자가 향후 특정 조건을 만족 시키면 15%를 환급 해주게 됩니다.

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
88730
9186
2021-06-10
모기지 Q&A(1)

 

Q: 변동 이자율과 고정 이자율 중 어떤 것을 선택해야 할까요?

A: 변동 이자율과 고정 이자율의 선택은 이자율 변동 여부도 중요하지만 자신의 상황과 계획이 무엇보다 중요합니다. 가장 큰 이유는 페널티 때문인데, 짧은 기간 내에 이사 계획이나 집을 판매할 계획이 있는 경우, 상대적으로 페널티가 적은 변동 이자율을 선택하거나 짧은 기간의 고정이자율을 선택하는 것이 바람직하고, 이자율 변동에 신경 쓰고 싶지않고, 현재 집에서 향후 5년 이상 계속 거주할 계획이라면 고정 이자율을 선택하는 것이 좋습니다.

Q: 일을 시작한지 얼마 되지 않아도 모기지 승인을 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 대신 수습기간(Probation)이 지나야 하고, 풀타임으로 샐러리를 받을 경우에 한합니다. 계약직이거나 비즈니스를 경영하시는 경우, 1차 금융권에서는 최소 2년이상이 되어야 모기지 대출 신청을 하실 수 있습니다. 하지만 2차 금융권에서는 심사기준의 차이가 있어서 2년이 되지 않아도 가능할 수도 있습니다. 또한 회사를 옮기고 기존의 직업과 연관성이 있는 경우, 예외를 적용 받을 수도 있습니다.

Q: 소득이 없어도 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 일부의 대출기관에서는 소득이 없어도 가진 자산이 많고 많은 다운페이먼트를 하게 되면 대출 승인을 내주기도 합니다. 이때 다운페이먼트의 증명은 최소 3개월 이상 되어야 하며, 소유하고 있는 자산의 증명 또한 3개월 이상 되어야 합니다. 또한 신규 이민자의 경우, 소득이 충족하지 않아도 신규 이민자 프로그램으로 모기지를 받으실 수 있습니다.

Q: 보고된 소득이 적은 자영업자의 경우 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 몇몇 대출기관에서는 자영업자 모기지 프로그램을 따로 운영하고 있습니다. 자영업자의 경우, 보고된 소득보다 실제 소득이 높다는 것을 대출기관에서도 인지하고 있기 때문에, 사업체의 Financial Statement (재무재표) 등을 기준으로 매출과 지출, 그리고 수익 내용 등을 판단하여 보고된 소득보다 높은 소득을 인정해줍니다. 하지만 이 경우, 35% 이상을 다운페이 해야 하며, 35% 미만으로 다운페이 할 경우, 모기지 부도 보험 (Mortgage Default insurance)를 구매해야 합니다. 그 이외에도 좀더 여유로운 심사기준을 가지고 모기지를 받을 수 있는 B lender를 이용하는 방법도 있습니다.

Q: 주거래 은행에서 모기지를 받는 것이 유리한가요?

A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 주로 거래하는 은행이라고 해서 더 좋은 조건을 주는 것도 아니고, 안되는 대출 승인을 되게 해 주는 것도 아닙니다. 그러므로 모기지를 얻을 때, 더 좋은 이자율을 제공 하는 대출 기관 쪽으로 알아보시는 것이 좋습니다.

Q: 모기지를 갱신할 때, 기존 대출기관에서 다시 연장하는 것이 유리한가요?

A:  꼭 그렇지만은 않습니다. 기존 대출 기관에서 다른 대출기관보다 좋은 이자율을 제공하거나 같은 이자율을 제공한다면 그냥 연장하는 것이 바람직합니다. 하지만 보통, 다른 대출 기관에서 더 좋은 이자율을 제공하는 경우가 많고, 모기지를 옮겨간다고 해도, 별도의 비용이 들지 않기 때문에, 모기지 계약이 만료 되기 3~4개월 전에 이자율 쇼핑을 해서 좋은 조건으로 옮겨가는 것이 좋습니다.

Q: 특정 대출기관에서 승인이 거절되었을 경우, 다른 은행에서도 모기지를 받을 수 없을까요?

A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출기관들이 큰 틀에서 봤을 경우, 비슷한 심사기준을 가지고 있지만, 세부적으로 들어가보면 다른 모기지 상품을 제공하고 있고 그에 따라 다른 심사 기준을 가지고 승인 여부를 판단하기도 합니다. 그렇기 때문에, A은행에서 승인이 거절되고, B은행에서 승인이 나는 경우가 꽤 많이 발생하기도 합니다.  

Q: 신용 점수가 좋지 않은 경우, 어떠한 방법이 있나요?

A: 대부분의 1차 금융권에서는 650-680점이상의 신용점수를 요구합니다. 만약 신용점수가 650점 미만이라면 2차 금융권에서 먼저 승인을 받은 뒤 시간을 두고 신용점수 회복을 한 이후에 1차 금융권으로 옮기는 방법이 있습니다. (다음 호에 계속)

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

더보기
위로가기